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第8部分（第2页）

经济下行周期，房价与股价不可能成为跷跷板。抓住经济下行周期的机会，政府能做的是改变市场结构加强基础制度建设，行业实现优质企业对劣质企业的并购重组，使行业奠定长远的发展后劲。

打个比方，经济下行周期是行业的排毒周期，清除出一些不具备专业性的、不具备优良管理基因的企业，而使能够经受严冬的企业脱颖而出。巴曙松先生认为，房地产紧缩周期处于中场，紧缩周期对优质房地产企业是做大的机会，那些冷静而理智的注重房屋的品质、注重销售的创新融资的创新、具备稳健的财务结构、对整个市场的波动保持敏感、不对这个行业保持狂热的房地产企业将成为市场赢家。

谁都希望如此，中国房地产业毕竟需要健康而长远的发展。但情况有可能并不让人乐观。

强汰弱、优胜劣，需要机制保证，这方面在机制上存在缺陷。首先是区域市场分割明显，我国林林总总数千家房地产企业，最大的万科市场占有率有限，一些房企由于与当地政府、银行等密切关系，是区域市场的强势企业，甚至是当地政府的小金库。要突破地区的诺曼底防线绝非易事。

其次，不管大小房企，资金链都处于比较紧张的状态，房地产板块的上市公司的现金流充分说明了这一点。此时如果有市场融资渠道，上市公司会得到民间资金的支持，这一渠道并不通畅，大小房企都有出售地块与项目公司的情况。只有天生具有大股东资本优势和较为通畅的融资渠道的国有房企可以摆脱调控之拳，在土地交易市场趋冷的情况下，国有房地产企业颇为活跃。如中粮地产一举成为国内一线的房地产开发商。房地产市场不是大企业驱逐小企业，反而呈现国企扩张地盘、民企收缩地盘的态势。

房价股价、大小房企，一荣俱荣一损俱损，前者是投资市场的规律，后者则是我国特色，房地产并购重组向何处去，值得密切关注。（2008…07…30）

第二篇第一章　土地真相（1）

应先问问国土资源部门土地审批之责

土地制度是房地产市场的总阀门，土地制度背后是产权归属、土地收益分配等一系列根本问题。套用一句话，土地是纲，纲举目张。

毫不奇怪，我们看到政府调控房地产着力于土地调控。我国土地审批制度2007年底再次发生重大变化，国土资源部发出通知，对我国城市建设用地审批方式作出重大调整：此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施，城市政府具体实施。这一通知是国土资源部落实2006年8月国务院颁布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》所制

订的配套实施细则之一。

该通知被普遍解读为省级政府从上报材料的“二传手”成为“责任人”，从土地审批流程上的“小伙计”成为“大掌柜”。但这样的解读是粗忽的，实际上，省级政府汇总之后仍然有待于国土资源部审核、国务院批准，所不同的是加强了对省级政府的问责制。此番权力下放，国务院特别强调了“权责一致”和“严格问责制”，一方面赋予省级政府审批权利，另一方面强化其责任，内在含意十分清楚，即建立审批与监察两条管理路线：一方面将土地一级市场的审批权力由市县政府上收至省级政府，改变过去地方政府违规大量占用土地、透支土地收益的混乱状况；另一方面由国土资源部进行土地垂直管理，专司监察之职。

加强监察与问责早有先兆。2006年7月，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，批准设立国家土地总督察办公室，并由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局，就是试图最大限度地摆脱地方政府的掣肘，以垂直管理方式恪尽督察之职。

从公共管理上来说，责权明晰就是各部门管理功能归位，是必要而切实之举，也是问责制落到实处的前提，否则，所谓的问责就会重复以往的抓典型老路，郑州违法批地建大学城这样剥夺农民利益的东方芝加哥梦魇必然会重新上演。但责权明晰的前提是责权均等，此次虽然在土地一级市场与土地监察方面基本问题厘清了两者的关系，但对地方政府的严厉问责制并未给予监察者本身，这有可能导致管理架构的失衡，最终同样使问责制落空。

该通知没有从根本上解决政府从土地一二级市场中所获得的巨大经济激励。地方政府对土地财政的依赖向来被重点关注，被认为土地财政发端之源。

引用一组数据。2　0　0　5年全国财政收入首破3万亿，属于地方财政的“土地出让金”达5　5　00亿元，是前者的16强；相当部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50％以上。土地出让金最早源于1987年全归地方的“土地使用费”，1988年改为中央与地方5∶5分成的“土地使用税”，1989年先是变为中央与地方4∶6分成后将中央比例降为32％，1　9　9　2年改为中央分享比例仅为5％的“土地出让金”，1　9　9　4年至今更是将其全部划归地方。1990年的土地出让金仅为亿元，到2002年已高达亿元，1992年至2003年累计收入为1万多亿元，其中2001年至2003年的累计收入为9100多亿元，到今天为止累计突破2万亿早已没有悬念。由此，相当部分县、市用于基础设施投资的财政资金中，60％～70％来自土地出让金也就很自然了，地方政府也有足够的激励寻找级差地租。

第二篇第一章　土地真相（2）

作为补救，2006年年底中央政府对土地出让金等制订新规，在建立地方公共财政方面跨出重要一步。《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍；为避免部分地方不能足额征收新增建设用地土地有偿使用费的问题，从2007年1月1日起，地方分成的70％部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市）国库。同一天，《关于规范国有土地使

用权出让收支管理的通知》正式实施，规定建立土地出让收入收支专户、土地出让收入全额进入地方预算、土地出让收入的分配体制、建立国有土地收益基金等。

土地转让金纳入地方财政预算确实可以部分解决房地产土地收益中的不规范使用与灰色利益链条问题，但不能解决地方财政对于土地财政的饥渴性依赖，如果地方政府不能培育出新的税收增长点，土地收益必然会成为地方政府脖子上的绞索，并且地方政府的财政窘境会倒逼出中央政府放松相关政策。土地政策已经经历数次轮回，原因概在于此。

单纯地加强问责或者单纯地建设公共财政，恐怕难以达到调控目标。能够安慰久受不规范的市场秩序与暴利折磨的普通消费者的，一是将土地收益纳入公共财政，使之成为全民福利，扼制住房地产链条中的官商勾结形成的地下收益数额；二是让政府所有部门一视同仁地受到法律的制约与民众的督察，而不是单纯依靠体制内监察。只有通过这样的机制，才能使政府管理结构恢复平衡。（2007…01…26）

土地新政推高房价纯属吓唬政府与购房者

2006年11月21日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（以下简称《通知》）。根据《通知》规定，从2007年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。

有媒体引用房地产业内人士称，此举将推高房价，像北京这样的大城市房价上涨约在10％左右。也有专家采取折中态度，认为地价的推动作用将在较长时间释放于房价上。此类观点既未体悟出这一新政的目标所指，也没有详尽分析不同政策的市场传递功能，纯属吓唬政府与购房者，或者说是把自己对于新政的惶恐借用消费者的利益表达出来。这样的游戏已经重

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