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第13部分（第1页）

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高房价是阻碍内需的最大因素

在过去的2009年中，我们常常谈论到的一个话题就是促进消费，拉动内需，一件很明显的事实是，当一个国家的经济发展严重依赖出口、严重依赖外部需求的时候，就意味着这个国家的商品，实际上已经处于买方市场的格局下，国外的消费者掌握着商品消费的主动权，就一个国家而言，这种情况的存在对于经济安全无疑有着莫大的威胁。

当这种情况存在的时候，为了能弥补产能过剩的问题，更为了能让我国商品能够在与周边国家的竞争中保持竞争力，让国外的消费者能够继续消费我们的商品，政府就必须要在电价、水价、油价等方面对企业进行财政补贴，让我们的商品继续在国际市场上维持成本优势，以取得最终的价格优势。

乍一看上去，这样的补贴政策对我们的企业形成了一些好处，实际上，当这些商品被国外消费者购买的时候，其形同以我国财政间接补贴国外的消费者，用中国万千纳税者的钱来为国外消费者买“打折货”，而这样的好处却是我国民众无缘享受了的，无疑意味着国民消费福利的大幅度外流。

当国外的消费者大量购买中国廉价商品的时候，无意之中又造成了一个意想不到的问题，这就是由此造成的对华贸易逆差，于是，外国政府往往以此为理由，指责中国倾销商品，并借此制定出带有制裁性质的贸易政策。

正因为如此，即便是那些出口政策的鼓励者，也开始意识到依赖出口最终会对国家经济造成巨大伤害，在过去的一年里，如何拉动内需就成为了一个上至政府高层，下到亿万民众的公共话题。

我们知道，拉动内需只是一个表面上的说法，其真实的指向并非是“内部具有多少的需求”，而是“内部具有多少的消费”。基于这一点，想要解决内需不振的问题，其实只需要在刺激消费之上做足文章即可。

然而，一个突出的问题就是，中国民众空有消费的愿望，却没有消费的能力！这也就是说，绝大多数的中国民众，都还处于一种“看得起，买不起”的经济状况中。

那么，中国民众的钱又到哪里去了呢？

答案仍然是：被投入了购房消费、房贷消费。近年来，在高房价的束缚之下，前者迫使民众将积蓄转化成房地产商卖房所得的暴利，转化成地方政府卖地所得的暴利，而后者则迫使民众将积蓄间接转化成放贷银行的暴利。

根据不完全估计，在98年国务院颁布的房改政策生效之后，到2009年楼市小阳春到来为止，在这10年多的时间里，民众为上述几方面的暴利，总共付出了超过10万亿元的代价！其总数相当于3个“4万亿救市计划”！

在这里，我们的遗憾似乎应该是，如果这些庞大的资金能够不被转化成既得利益集团的暴利，如果这些资金能够投入到它本应投入的地方，或许许多产业将会被彻底地资本化，或许将会获得更大的经济活力。

而当这些巨额资金被集中在开发商手中，被集中在地方政府手中时，这样的构想显然成为了泡影，而巨额财富向少数人集中所带来的结果，又进一步促使两极分化日趋严重，贫富差距愈演愈烈，许多社会现象也由此而生，对于实现“共同富裕”目标，无疑又构成了一个巨大的障碍。

在这里，也许有人会说，既然房地产业的恶性膨胀，已经对民生和国民经济造成了如此之大的威胁，那么，这一明显缺乏道德与经济理论支持的产业，为什么还没有被马上遏制呢？

这种想法的存在，恰恰是因为我们对于房地产业的残酷性缺乏了解而产生的，一旦我们尝试着从资本的角度来了解它的本质，就会得出一些全新的认识。

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为什么说中国房地产业是投机

关于房地产业是否等于投机的讨论，曾经进行过许多次，直到今天，这样的讨论仍然在持续着，并且众说纷纭、莫衷一是，始终没有能够得出一个准确的结论。

从讨论开始直到今天，连一个准确的结论尚未得出，可见在这一命题上，涉及到的是非并不多，涉及到的利害关系却是不少。

那么，为了能更清楚地看清这一问题的实质，我们不妨暂时从讨论中跳出来，用横向对比的方式，来看一看中国的房地产企业，究竟有什么样的特别之处。

在美国，最大的房地产企业，是成立于1956年的帕尔迪集团，这一集团拥有着一整套成熟的设计、施工、销售、配套服务公司，能够承担从房屋设计到物业服务的全流程。而在这些流程之中，最核心的部分——施工环节，尽管会有可能外包给专业的建筑公司，但却丝毫不影响它是一个完善的建筑企业这一事实。

那么，中国的房地产企业又是怎样的呢？

在中国房地产的产业链条中，其操作流程大致是下面这个样子的：

首先，规划工作由政府的土地规划部门负责，设计工作由大大小小的设计院、设计公司来负责，到了现场营造、即施工环节，则由专门的施工单位来承担，而在这个过程中，房地产商所负责的，就是在政府提供商业用地时前往招标，在房屋建设中出售期房，在房屋建成后出售现房。

这样看起来，在整个产业链里，众多大小开发商所扮演的角色，实则只是一个简单的贸易公司，对于房地产业而言，这实际上是一个没有任何社会价值的企业模式，在开发商的业务范围中，有的只是土地倒卖、资金易手、成品房屋出售等等。这些行为归结起来，只能算作是住宅开发的组织管理部分，正因为如此，将房地产开发商认定为中间商、皮包商的角色，是丝毫不为过的。

从资金的来源角度上看，中国的房地产开发商，也与国外的同业者，有着完全不同的态势。而正是这样的区别，才最终决定了中国的房地产业注定不可能成为一个为社会输送价值的行业，注定了它具有极大的投机成分。

在中国的房地产开发商中，能够自拥资金，自行构建项目的简直凤毛麟角，绝大多数的开发商，不是让施工单位垫资、就是通过向消费者预售期房来筹措资金、或者是向银行直接贷款，抑或是通过三种方式同时进行的方式来维持经营。

在这方面，曾经在中国房地产界名动一时的顺驰公司，堪称房地产业中投机的典型，其资金之少，运作项目之大，比例已经到了令人瞠目结舌的程度。

以顺驰曾经操作的一个项目为例，该项目的土地款项为亿，在项目开盘的时候需要付30％，年底再付30％，余下的费用在第二年付清，而运作这个项目的总投入，大概需要20亿元左右。

那么，顺驰公司又是如何操作这个项目的呢？

顺驰从银行贷出3亿元，作为该项目的启动资金，而在前6个月规划与开建期内所需的资金，全部由承建商垫付，在开盘的当天，就开始通过销售期房所得的销售回款来支付工程款和地款。从开盘到年底的不到一年时间里，顺驰公司就以此回笼了6亿多元的资金，不仅足够供给这个项目的拥堵，还得以腾出手，去购置新的土地，按这样算起来，整个过程中，资金的杠杆效用率，竟然达到了惊人的1：7！

在顺驰最为鼎盛的03到04年里，其现金总流量中有高达78％的份额是销售回款，另外有10％的部分来自银行贷款，12％的部分来自合作单位，可以说，在整个过程中，顺驰通过让施工单位垫资，将成本和风险转嫁给建筑企业，通过预售期房，将成本与风险转嫁给消费者，通过向银行贷款，将成本和风险转嫁给金融机构。

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