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龙吟月的房地产基本快速笔记（第1页）

王者现在要去那？那里也不想去，因为走到一个尽头。只有回头罗！再走一遍，王者之路皆烽火，万丈热情冲天高，不羡鸳鸯不羡仙，只愿众生都逍遥！逍遥王─龙吟月。

房地产笔记：

每个人心中一把尺、一个秤，量长短、秤轻重。没有对或错，只是立场不同。究竟怎样的房价才算合理？

所得衡量房价最常用，买不起不等於不合理。所谓「专家」，是指长期关注房地产业的学者、媒体，或是房地产业者本身，以及相关业者。这群专家，长时间都身处房地产界，成天看房地产、谈房地产、思考房地产，算是对房地产深度了解的一个族群。在「接触多、了解多」的前提下，对房价合理性的见解，应该更具有参考价值。究竟在他们心中，盘算着什麽样的公式，来看待合理房价、评估进场购屋的时间点呢？

房价是否合理，个人价值判断标准不一，但是协助房价判断的参考数据却是十分重要，目前民众对合理房价多所困惑。房价资讯透明化，绝对有助於合理房价的研判，也就是说，如果民众能够得知房屋的实际成交时间及价格，就可以进一步判断，在当时的经济环境及房市景气之下，这间房子的实质价值。

反推到目前的社会经济及产业氛围，民众就可以清楚比较，究竟怎样的房价才是合理的，或是来研判这几年来这间房子的增值实力优或不优。

在房地产经济体，因为市场规模十分庞大，政府不应该「干预市场」、左右市场价格；换句话说，市场机制的力量胜过一切，所以：「市价就是合理价」。

能够成为成交市价，就表示买方与卖方达到一定程度的共识，只要买卖双方有共识，便没有合不合理的问题了。毕竟房屋买卖过程中，主观因素居多，很难为「合理」房价找一个通则定义。

如果一定要找出一个法则，那应该是「开商有利润、投资者有薄利、消费者买得起」，达到三赢的平衡。房市景气若下滑，主要还是受制於总体经济的干扰。

供需平衡就是合理房价。以供需法则来看待合理房价。

供给少房价高、供给多房价低，这是自然不变的原理。举例说钻石这麽贵，却很少人会质疑钻石价格，因为它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百cc二十元，水都比油还要贵，看起来也似乎是不合理，但是因为有市场需求，水被赋予新的价值，所以不能单用价格来评估价值。

也就是说，只要买方认同的价格，就是合理价。

高房价是房市未来无可避免的趋势，尤其是资源集中的大都会区，就业机会带来人潮、引进住宅需求，一般年轻人买不起市中心精华区房屋，本来就很正常，每一种商品都有等级，买不起并不等於不合理。

一般人惯用以所得衡量房价，计算出房价所得比来评估房价是否合理，这是学习国外的评量方式；但是所得资讯若不像国外这麽透明，真正家户所得收入，大部分不易据实查核，而且是所得愈高隐匿愈多。所以参考房价所得比，数据一定会偏高，这样看待房价反而是不合理的。

房屋资讯透明度高，吸引外资相继投资，房地产蓬勃展。房价若偏低，也是一种「不合理」。一般人都习惯用「所得」来衡量房价合理性，这是普遍的社会认同方式，可说是对合理房价的第一联想；但是在争取最大利益的前提下，买贵，会觉得多付，买便宜，却不会觉得少付，这是很有趣的现象。

所谓「合理性」的声讨声浪，大多是以高价要求降价为主，很少听到是因为低价而要求涨价的。

买不起，觉得贵，自然产生不合理的质疑；买得起，买便宜了，压根不会想到卖价的合理性问题。买方总认为，「会能卖这个价格，建商一定有得赚，价格就是合理」，这也是人之常情。

但是这样的逻辑套用在房地产上，却显得缺乏正义感。都市城市房价普通被认为偏高，以所得衡量房价，降价有理；如果同样的逻辑从乡村边缘的角度来看，一样用所得衡量房价，那麽，是不是就应该是：涨价有理？

房价太高不合理，应该降价；房价太低是不是应该要涨价？

「宁可在景气悲观的时候买好房子，而不要在景气乐观时买到不好的房子」

房子若几乎是「人人买得起」，只是选择性的问题，通常绝不是在精华地段。

「当价值大於价格时，无论何种时期，消费者都会出手购买」，「价值与价格之间的衡量，主要系於区域认定、负担能力、人口结构及产品竞争力等四大因素」。基本上，买方普遍用这四个要素衡量房屋价值，当价格高於价值时，买方不会出手买；反过来当价值高於价格时，无论景气好坏，买方都会进场。而衡量价值与价格的这把尺，长短标准就因人而异了。

谈到合理，重点是在合『谁』的理，买卖不成交，就是因为你的理和我的理不同；买卖能成交，就是因为理已相同，就是合理。只是，在市场机制的现况价格下，对未来房价的看法，业者长短期都看多，学者只看好长期房价。

房市各种论调百家争鸣，乐观者，认为经济已然全面复苏，气势锐不可挡，颇有一飞冲天之势，悲观者，则认为最坏的时代还没有开始，房价未来迟早还会重重摔一跤！

买的人觉得很满足，卖的人也觉得有赚到，这本来是一场好事，不过，似乎总有些「杂音」，回荡在市场间，而这些论点与看法，或许都有其「成理」的基础，但是，只要稍微再冷静想想，就会现到在这些说法的背后，有些根本就是狗屁不通！但是大家一片人云亦云的结果，好像就变成了真理，事实上，真的是如此吗？

如果一个区域各项公共建设完工、交通建设齐备，生活机能完善...各项硬体都ok，这房价究竟可不可以涨？「理论」上似乎是该涨的，但是如果它就是不涨呢？想想，有没有这种例子？不少吧！...但是实在不好举例，怕伤了住在这些区域里的朋友们的心..

反过来说，有没有公共建设老旧、交通建设普通、生活机能一般...房价却始终不坠的区域？...仔细想想...也所在多有吧..

重点是，这两者都不是极端的例子，而且案例也都比比皆是，那....这理论究竟该站在哪边呢？如果「原则」与「例外」的比例不相上下，所谓的「原则」，又何来原则之有？

这房地产市场不还在这儿吗？套牢十年的屋奴，一波景气不就解套了吗？...当对的理论不断引导出错的结果，错的决定又一直出现对的答案...到底谁说了才算数？

所谓「市中心房价创新高，年轻人再也买不起市中心的房子了...！」所谓「年轻人想买间好城市的房子，得不吃不喝多少多少年...！」这当然是目前成熟的资本主义展之下的无奈！

但是如果换种角度，把这句话倒过来说一下，所谓「年轻人只要一毕业或一退伍，马上就可以买的起市中心三千万的房子...」，「年轻人想买间国际城市的房子，只要月薪三万就可以轻松成家...」这说的通吗？这种说法又合理吗？这能符合了所谓的社会公平原则吗？

这事儿不还持续吵着吗？这公平吗？他不就是「年轻人买进市中心」的代表吗？请问，有谁会觉得这事是公平的呢？

当社会的价值观就是只有同一个标准的时候，严格近乎冷酷的生存法则，却造就了目前台面上叱咤风云的实业家！要嘛就认份、甘愿，要不就唯有努力打拼，力争上游！

认真地「蹲」了下来，一步一脚印地从基层作起，这会儿的年轻人每个都想用「蹦」的！每个都期待做个钱多事少离家近，数钱数到手抽筋的工作，这又是对的吗？弄到高不成低不就，结果失业，试问，这个社会有欠你什麽吗？

这是一场全球的淘汰赛！适者生存的法则再次成为主流，现实的残酷，冰冷、无奈，但难道就没有突破传统、力争上游、反败为胜的例子吗？想想，也不少吧！

如果从财富的金字塔来看，当许多人在金字塔地下层煎熬的过着苦日子的时候，有多少人在金字塔的上层往上拉着gdp这个数字？难道这些人全都是含着金汤匙出生的吗？这些人的成功都是偷来抢来的吗？难道这些企业主都没有经过熬夜打拼、兢兢业业的付出过程吗？

如果社会的公理与良知是存在的，您又期待那些靠着买官卖官、攀附权贵，进而飞黄腾达的人，有什麽样的下场呢？在平均数字的背后，隐藏了多少盲点？没错，是有许多令人心酸的悲惨故事，但是，确也有更多愤励志的经典！

不需要再给房地产市场扣上这麽沉重的大帽子！不要再用这麽简单的人云亦云，去解释原本就存在於市场之间运作成熟的机制与法则！

房地产市场要的是「健康」！每一种购屋、售屋的目的中，都拥有各自独立完整的权利！

「太低不想卖，太高不想买」，是权利！「投资有风险，风险自行承担」，也是权利！

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